איך מתמחרים נכס בארה"ב?
במה זה דומה ובמה שונה מהתמחור בישראל?
אם אי פעם נתקלתם במודעת נדל"ן של נכס בארה"ב וראיתם בית ענק עם חצר, חנייה כפולה, מרתף ומה שנראה כמו שמורת טבע פרטית מאחורי הבית, וכל זה במחיר שבארץ לא היה מספיק לדירת 3 חדרים בת 30 בגבעת אולגה, בטח שאלתם את עצמכם: איך המשוגעים האלה באמריקה מתמחרים נכס?
טוב, אז יכולנו לסגור את המאמר ולהגיד ש"זה פשוט זול יותר שם", אבל התמונה יותר מורכבת מזה. המחיר של כל נכס בארצות הברית מושפע משילוב של מספר גורמים, חלק מהם יהיו ברורים ודומים לארץ, אבל חלקם שונים מאוד. במאמר הזה נעבור על הגורמים המרכזיים שמשפיעים על שווי של נכס נדל"ן בארה"ב, ונלמד על נקודות הדמיון והשוני מהשוק הישראלי.
לוקיישן לוקיישן לוקיישן
גם בישראל, הלוקיישן (טוב, אולי פה זה המיקום…) נחשב גורם מרכזי, אבל בארה"ב זה כמעט ברמה של מדע.
נכסים בארה"ב מתומחרים לפי כתובת מדויקת מאוד, עד לרמת הרחוב והבלוק.
שני צדדים של כביש ראשי שחוצה את העיר יכולים להיות ההבדל בין שכונה בורגנית ונחשבת לבין כזו שהמקומיים ממליצים לך לא לעצור בה ברמזור אדום. והמחירים בהתאם.
עוד נושא שמאד משפיע על מחירי הדיור הוא אזורי הרישום לבתי הספר. החינוך הפרטי בארה"ב יקר מאד, ובחינוך הציבורי יש פערים גדולים מאד בין בתי הספר "הטובים" לבין אלה שמככבים בסדרות פשע. לכן, אזור רישום לבית ספר טוב, שווה בפועל לדיירים כסף רב, ומשפיע על מחיר הנכס.
מצד שני, נושא שבארץ נחשב לפרמטר משפיע במיוחד מאז פרוץ הרכבת הקלה לחיינו – קרבה לתחבורה ציבורית, בארה"ב משפיע פחות. אמריקה, ככלל, גרה בפרברים ומתבססת על רכב פרטי, כך שנושא התחבורה הציבורית הוא יותר רלוונטי לדירות Airbnb לתיירים, ופחות מחירי נדל"ן.
גודל הנכס והשטח, אבל גם החלוקה הפנימית!
זה יישמע לכם מוזר אבל – יותר שטח, לא תמיד יותר מתבטא ביותר מחיר בנדל"ן האמריקאי.
כמובן שגם בארה"ב, שטח הבית והחצר משפיעים על המחיר.
אבל השיטה שונה: בארה"ב אמנם מקובל בהחלט לציין את השטח הבנוי של הבית, אבל לחלוקה הפונקציונלית יש השפעה רבה. כי בתוך המטראז' של הבית הרבה פעמים גם מרתפים, עליות גג, חניות מקורות וכל מיני מבואות וחללים לא שימושיים.
בניגוד לישראל, שבה תוספת של מרפסת או חניה מקפיצה את המחיר, בארה"ב זה ממש תלוי איפה אתה נמצא. ובכלל, בספירת החדרים, לא סופרים את הסלון והגומחה שליד החדר כביסה בתור עוד חדר וחצי. הם סופרים חדרי שינה ו…. שירותים ומקלחות. לשני הפרמטרים האלה יש השפעה גדולה על מחיר הבית.
מצב הנכס, ומצב הגג!
שוב, דומה אבל גם שונה: מצב הנכס משפיע על המחיר. אבל מידת השפעה היא ההבדל הגדול.
בישראל, מדובר כמעט תמיד, או בדירה בבניין, שבה מצב הדירה בגדול נגזר ממצב הבניין, או במקרים נדירים, בבית פרטי, ששם הקרקע וזכויות הבנייה שווים הרבה יותר מהנכס עצמו.
לכן, בישראל ההשפעה של מצב הנכס על המחיר היא יחסית קטנה, למעט מקרים קיצוניים של בית מיועד להריסה או לחלופין דירה ששופצה מהיסוד בתוך בניין מתפורר.
זו גם הסיבה ש"בדיקת נכס" בארץ נחשבת למותרות או גחמה מוזרה.
בארצות הברית לעומת זאת, לא קונים בית בלי Home Inspection רציני ומקיף.
האמריקאים מסתבר, הרבה יותר רגישים לפרטים: גג חדש? מצוין. מערכת מיזוג מרכזי מתקדמת? הערך עלה.
צנרת ישנה, טיח מתקלף או חשמל ישן? זה יופיע בדוח בדיקה מקצועי ויוריד את המחיר באופן מיידי.
קחו בחשבון, שיש נכסים שבהם עלות החלפת גג יכולה להגיע ל-25% מערך הנכס ואפילו יותר, ותבינו למה זה פרמטר שמשפיע הרבה יותר על המחיר.
הכנסות משכירות – תשואה משפיעה ישירות על ערך השוק
אנחנו יודעים שגם בישראל יש הלימה מסוימת בין תשואה לערך. אבל נראה שהסיבה והמסובב הפוכים. בעוד שבישראל ערך הנכס מכתיב בצורה מסוימת את ערך השכירות (מאד מסויימת…) אבל בפירוש אף אחד לא מתחשב בתשואה בתמחור הנכס, בארה"ב יחסי הכוחות הם הפוכים, בעסקאות השקעה רבות מעריכים את שווי הנכס לפי מכפלה במקדם ידוע של השכירות החודשית. זה אמנם פחות נפוץ בעסקאות פרטיות של נכסי סינגל פמילי, אך בנכסים של מולטי פמילי, שם בדרך כלל יש עסקה בין שני גופים מסחריים, זו שיטת תמחור מקובלת, שלפחות מעגנת מחיר כלשהו ממנו מתחילים להוסיף או להחזיר בהתאם לתנאים הייחודיים של כל עסקה.
זכויות בנייה ושימוש עתידי – הפוטנציאל שווה כסף
שוב, אנחנו מזכירים פרמטר שנגזר במידה רבה מאופן הבנייה השונה מאד בארה"ב מאשר בארץ.
בעוד שבישראל מרבית האוכלוסיה, וחלק גדול אף יותר של ההשקעות הוא בדירות בבניינים, בהן הזכויות היחידות שיכולות להגדיל פוטנציאל הוא תמ"א 38 (זכרונה לברכה…) או פינוי בינוי, בארה"ב המצב שונה.
מכיוון שבהשקעה בארה"ב אנחנו מדברים בדרך כלל על בתים פרטיים על קרקע משלהם, יש הרבה יותר אפשרויות למשל: להוסיף יחידת דיור, להשכיר לטווח קצר (כמו Airbnb), להמיר או להוסיף משרד או קליניקה, להסב לשימוש מסחרי או אפילו להוסיף חלק בבית או להרוס ולבנות בית גדול יותר.
אבל…. האם זה מותר?
ופה בדיוק נכנס הפרמטר שמשפיע על המחיר – ייעוד הקרקע.
בכל אזור ולכל נכס יש חוקים שונים לייעוד הקרקע, וכנגזרת מהם, מה תוכלו לעשות בעתיד עם הנכס שקניתם.
נכסים עם פוטנציאל להרחבה, שימוש מסחרי, או בנייה של יחידה נוספת – יתומחרו גבוה יותר, גם אם כרגע הם צנועים.
לסיכום
למרות שהנדל"ן בארצות הברית נראה לעיתים "פשוט זול יותר", ראינו שזה הכל חוץ מפשוט.
חשוב להבין איך נקבע המחיר, ולא להסתנוור מפרמטרים שבארץ יש להם השפעה רבה אך בארה"ב פחות.
משקיע ישראלי שרוצה להבין שווי של נכס חייב ללמוד את שיטת החשיבה האמריקאית כולל הניואנסים הקטנים של ייעוד קרקע, קרבה לבית ספר איכותי או מספר חדרי השירותים בבית…
מי שמבין איך עובדים באמת מחירי הנדל"ן בארה"ב – יוכל להשתמש בידע הזה כדי לזהות עסקאות טובות, להימנע ממוקשים, ולהשקיע בצורה חכמה.