למנף, או לא למנף? זאת השאלה!
האם השקעה ממונפת בנדל"ן באמת עדיפה למשקיע?
השאלה האם להשקיע עם מינוף או להסתפק בהון העצמי בלבד הייתה אמורה להיות שאלה שמתחבטים בה הרבה יותר כשניגשים להשקעות נדל"ן. או להשקעות בכלל. אך השוק הישראלי עם המחירים הבלתי הגיוניים שלו "חינך" אותנו שכל השקעה בנדל"ן מגיעה עם מימון של 50% ומעלה, כלומר, מינוף.
גם העולם העסקי סוגד למינוף וכותרות העיתונים מלאות באנשי עסקים שעשו עסקאות ענק עם כסף של מישהו אחר.
אבל… כשזה מגיע למשקיע הפרטי, ולשוק בו השקעה ללא מינוף היא אשכרה אפשרית, האם זו עדיין הבחירה הנכונה?
במאמר הזה נסקור את שתי הדרכים, ונכיר גם אפשרות שלישית – "המינוף הקבוצתי" של U.Estate.
השקעה עם מינוף: הפוטנציאל מזנק. אבל גם הסיכון.
השקעה ממונפת פירושה שימוש בהון חיצוני (על פי רוב – משכנתא) כדי להגדיל את היקף ההשקעה. למשל, אם יש לכם 100,000 דולר, תוכלו לרכוש נכס במיליון דולר עם מינוף של 90%.
נשמע כמו מספרים מוגזמים לצורך הפחדה? ממש לא. הבנקים בארצות הברית אמנם לא מחלקים מימון של 90% בלי לשאול שאלות, אבל מימון של 70%-80% זה לגמרי סטנדרטי ו-90% זה בר השגה.
עכשיו בואו נחזור לדוגמה.
יתרונות בהשקעה ממונפת:
תשואה מוגדלת: אם ערך הנכס עלה ב־10%, אז הנכס שקניתם במיליון שווה עכשיו 1.1 מיליון, הרווח שלכם הוא 100,000 דולר, שהם למעשה תשואה של 100% על ההון העצמי שהשקעתם. וווהווווו!!!!!!
גישה לנכסים יקרים יותר: רואים פוטנציאל אדיר בנכס ששוה מיליון אבל יש לכם רק 100,000? מינוף מאפשר להיכנס לעסקאות שלא הייתם מגיעים אליהן עם ההון העצמי בלבד.
אבל, יש גם חסרונות…
סיכון מוגבר: באותה דוגמה, אם ערך הנכס שקניתם במיליון יורד ב־10% ושווה עכשיורק 900,000 אתם מפסידים 100,000 דולר, שזה כל ההון העצמי שלכם. ואתם עדיין צריכים להחזיר את ההלוואה. בעסה.
שינויים ארוכי טווח: לא רק ירידת ערך משפיעה על כדאיות העסקה, גם שיקולים נוספים כמו שינוי בביקושים, שינויי ריבית ועוד הם פרמטרים משמעותיים. במינוף ארוך טווח קשה מאד לצפות את כל אלה.
השקעה ללא מינוף: בטוחה יותר, אבל עם מגבלות
בהשקעה ללא מינוף, אתם משתמשים רק בכסף שלכם, בלי מימון חיצוני, ופה היתרונות והחסרונות פשוט מהפכים.
יתרונות:
רמת סיכון נמוכה: ההפסד המקסימלי שלכם מוגבל להון שהשקעתם. ונדיר שמגיעים למצב כזה בנדל"ן, כי השינויים לא מתרחשים בן לילה. כך למשל, ירידה של 10% כמו בדוגמה הקודמת, אולי תהיה איתות בשבילכם לצאת מהעסקה ולספוג הפסד של 10,000$, בעוד שאותה ירידה בעסקה ממונפת הייתה מוחקת לכם את ההון העצמי לחלוטין.
וודאות גדולה יותר: שינויים בהחזר החודשי בגלל שינויי ריבית, או אפילו שינויים ביכולת ההחזר בגלל שינויים אישיים, הם לא שיקול מבחינתכם, יש לכם הרבה יותר וודאות.
חסרונות:
תשואה פוטנציאלית נמוכה יותר: הרווח שלכם מוגבל לשיעור העלייה על ההון העצמי בלבד, בצירוף תשואה משכירות.
מגבלה על גודל ההשקעה: אם אין לכם מיליון, לא תוכלו לקנות את הנכס במיליון שחשבתם שהוא עסקה מצוינת, ותצטרכו למצוא עסקה טובה שמתאימה להון העצמי שלכם.
ומה קורה בזמן משבר? השקעה לא ממונפת נותנת לכם אורך נשימה
אחד ההבדלים הגדולים ביותר בין עסקה ממונפת לעסקה מהון עצמי בלבד היא היכולת לצלוח משברים.
ברגע שיש גורם מימון חיצוני, אתם יכולים למצוא את עצמכם לא רק מאבדים את ההון העצמי, אלא אף נכנסים לחוב.
למשל, בדוגמה הקודמת, ירידה של 15% אפילו אם זמנית ביותר, תשים אתכם במצב שגם אחרי מכירת הנכס, עוד תהיו חייבים לבנק 50,000$. רוב האנשים לא מוכנים להגיע למצב הזה, וימכרו לפני.
כנ"ל במקרים של ירידה זמנית בביקוש שתאלץ אתכם להביא כסף נוסף (חוץ מההון העצמי) כדי להחזיר את ההלוואה.
לעומת זאת, כשאין הלוואה חיצונית, אתם לא תיכנסו לחוב ויהיה לכם אורך נשימה גדול יותר לצלוח את המשבר וליהנות בכל זאת מפירות ההשקעה.
רגע, יש גם אפשרות שלישית: מינוף קבוצתי עם U.Estate
אם אתם רוצים להרוויח חלק מהיתרונות של מינוף, אבל בלי להיות חשופים לסיכונים הכרוכים כדאי להכיר את מודל "המינוף הקבוצתי" של U.Estate.
במקום לקחת הלוואה אישית ולרכוש נכס על שמכם, אתם משקיעים יחד עם אחרים בקבוצת נכסים מסוג Multi Single. כך אתם יכולים לקחת חלק בקבוצת נכסים בשווי של מעל למיליון דולר, בהשקעה של 75,000$ בלבד.
נכון, אתם תהנו מעליית הערך ריאלית ולא ממונפת, אבל מצד שני, הפרויקטים שלנו מגיעים בדרך כלל לעליות ערך משמעותיות בזכות מודל ההשקעה שלנו, כך שגם בלי המינוף הרווחים הצפויים הם משמעותיים.
לסיכום:
השקעה עם מינוף עשויה להגדיל את הרווח, אבל גם את הסיכון. השקעה ללא מינוף מבטיחה יציבות אבל מצמצמת את התשואה לערך הריאלי. בין לבין עומדת האפשרות של מינוף קבוצתי: איזון בין פוטנציאל לתשואה לבין ניהול סיכון חכם.
רוצים לשמוע עוד על המינוף הקבוצתי של U.Estate? דברו איתנו.