אז הכל התחיל לפני כמה שנים טובות…
כשיצאנו לאזרחות אחרי שירות משמעותי בצבא – בר כקצין במגלן ורות בחיל המודיעין – היה לנו ברור דבר אחד:
העולם הזה הוא מקום של הגשמה עצמית. אנחנו מאמינים שעדיף לעבוד ולהתפתח בתחום שאתה אוהב מאשר להיתקע במקום שלא מאפשר לך לממש את הפוטנציאל שלך.
כשיצאנו לאזרחות אחרי שירות משמעותי בצבא – בר כקצין במגלן ורות בחיל המודיעין – היה לנו ברור דבר אחד:
העולם הזה הוא מקום של הגשמה עצמית. אנחנו מאמינים שעדיף לעבוד ולהתפתח בתחום שאתה אוהב מאשר להיתקע במקום שלא מאפשר לך לממש את הפוטנציאל שלך.
עם המחשבה הזו, החלטנו לעשות צעד ראשון: רשמנו רשימה של יותר מ-50 אנשי עסקים ואנשים מצליחים מתחומים שונים, והתחלנו ללמוד מהם – מאנשים שכבר עשו דרך ויכולים להעניק תובנות מהניסיון שלהם.
ניסינו הכול: נכנסנו לעסקי נדל״ן בישראל, התנסינו באיקומרס, ואפילו בדקנו את תחום שוק ההון. אבל שום דבר לא דיבר אלינו כמו הנדל״ן בארצות הברית.
כששומעים לראשונה על תחום הנדל״ן בארה״ב, זה נשמע כמו חלום אמריקאי: הכול נשמע זוהר, קל ומשתלם. מספרים לך סיפורים על רכישת נכסים בלי לטוס, עסקאות נדל״ן עם 0 דולר, רווחים מטורפים, פטורים ממסים, ניהול אופרציה מרחוק, ועוד שלל הבטחות שנשמעות כמו אגדה.
אבל מהר מאוד הבנו שיש לא מעט מיתוסים, אשליות ודיסאינפורמציה שמפזרים אנשים שמנסים למכור חלומות בלי ערך אמיתי.
אז גם אנחנו עשינו את הטעויות הראשונות שלנו. נרשמנו לקורס שלא באמת התאים לנו, נפגשנו עם אנשים שטענו שהם מתעסקים בנדל״ן בארצות הברית למרות שמעולם לא היו שם, ולא הבנו איך אפשר לנהל עסק נדל״ני מבלי לחוות את השטח.
כי הרי אם בישראל, כדי למצוא דירה טובה או עסקה מנצחת, חייבים להסתובב בשטח, להכיר מתווכים, לדבר עם קבלנים, להבין את האזורים ולרדת לפרטים הקטנים – איך אפשר לעשות את זה מעבר לים מבלי לדרוך שם?
אחרי חצי שנה של מחקר בארץ, שכללה בעיקר ניסיונות כושלים לקנות מרחוק, בזבוז זמן על היכרויות עם אנשים שלא באמת הביאו ערך, החלטנו לעשות צעד אמיץ. בחרנו אזור להשקעה רק בגלל השם כי הוא הזכיר לנו שיר שאנחנו אוהבים – אלבמה, מבלי להבין לאן זה ייקח אותנו.
מי שמכיר את אלבמה יודע שמדובר ביעד שמושך לא מעט משקיעים בזכות המחירים הנמוכים והתשואות הגבוהות. שמענו סיפורים על עסקאות מדהימות ואנשים שהצליחו בגדול, והאמנו שזו ההזדמנות שלנו. אבל מה שלא ידענו אז, זה שכדי לעבוד בשכונות מהסוג הזה ולהצליח באמת, צריך להכיר את השטח לעומק ולדעת לנהל את הנכסים באופן מקצועי.
אז עלינו על טיסה לאלבמה. מי שחיכה לנו שם היה דוד שלי (דודו – דוד של בר), שמתגורר בניו ג'רזי, בעל ניסיון של מעל 30 שנה בנדל״ן בארה״ב ובעלים של נכסים רבים. הוא לקח אותנו לשטח, לימד אותנו איך לעבוד בפועל – ברגליים, בשיחות עם מתווכים, ובעזרת הבנה מעמיקה של הסביבה.
דודו גם ניסה לשכנע אותנו לעבור לניו ג'רזי. הוא הסביר שהשוק שם הרבה יותר יציב, הביקוש גבוה ושוק העבודה חזק. אבל אנחנו? היינו מרוכזים לחלוטין בחלום של אלבמה.
המחירים הזולים והשכירויות הגבוהות היו עבורנו כמו פיתיון. האמנו בסיפורים ששמענו על עסקאות מרחוק ועל כמה זה קל ופשוט.
המחירים הזולים והשכירויות הגבוהות היו עבורנו כמו פיתיון. האמנו בסיפורים ששמענו על עסקאות מרחוק ועל כמה זה קל ופשוט.
נשארנו שם וקנינו את הנכס הראשון שלנו.
על הנייר, הוא נראה מושלם: 4 חדרי שינה, שירותים אחד, במצב משופץ לגמרי. הצלחנו אפילו להוריד את המחיר מ-80 אלף דולר ל-65 אלף דולר, והתחברנו מצוין עם המתווכים והאנשים באזור.
על הנייר, הוא נראה מושלם: 4 חדרי שינה, שירותים אחד, במצב משופץ לגמרי. הצלחנו אפילו להוריד את המחיר מ-80 אלף דולר ל-65 אלף דולר, והתחברנו מצוין עם המתווכים והאנשים באזור.
לאחר הרכישה, החלטנו לשפץ את הנכס קלות. כאן גם התחילו הבעיות: מכיוון שלא היה לנו ניסיון אמיתי, הצליחו לעבוד עלינו בתמחור השיפוץ. פשוט לא ידענו איך אמור להיראות "שיפוץ קל" ומה המחיר האמיתי שלו.
ואם זה לא מספיק, לא הצלחנו להשכיר את הנכס. למה? כי קנינו משהו שלא ידענו לנהל או להתמודד איתו בשלב הזה בקריירה הנדל"נית שלנו.
בסופו של דבר, למזלנו, השוק עלה בתקופה הזו (בלי קשר לקנייה שלנו), והצלחנו למכור את הנכס אחרי חצי שנה ב-80 אלף דולר – מחיר הקנייה המקורי. אבל הרווח? אפס. למעשה, יצאנו עם הוצאות בלבד.
הלקח הגדול:
מה שרבים לא מבינים זה שנכס יפה אפשר למצוא כמעט בכל מקום בארה״ב. הבתים עצמם, ברוב האזורים, דומים מאוד – זה לא מה שעושה את ההבדל האמיתי.
המשמעות האמיתית בנדל״ן היא לא הבית עצמו, אלא הערך של השטח עליו הוא יושב.
מה שרבים לא מבינים זה שנכס יפה אפשר למצוא כמעט בכל מקום בארה״ב. הבתים עצמם, ברוב האזורים, דומים מאוד – זה לא מה שעושה את ההבדל האמיתי.
המשמעות האמיתית בנדל״ן היא לא הבית עצמו, אלא הערך של השטח עליו הוא יושב.
ויש לא מעט דברים שצריך לבדוק כמו איזו אוכלוסייה גרה שם, היסטוריה של האזור, מה רמת הביקוש לשכירות ומכירה, כמה בתים נטושים יש באזור, מה הסביבה מציעה ועוד מיליון פרטים קטנים שלמדנו בדרך הארוכה.
אין אמירה חד משמעית שאי אפשר להצליח באזורים כאלה ובנכסים כאלה – אבל בשביל לעשות את זה, צריך להיות מקצוען על.
צריך לשלוט כמעט בכל חלקי הפאזל של עולם הנדל״ן ולדעת לקנות נכון, להבין שיפוצים ולדעת לנהל אותם.
צריך לדעת להשכיר לדיירים מתאימים כאלו שיכולים לשלם בזמן, למכור את הנכסים בתזמון הנכון ולבנות קשרים חזקים עם האנשים הנכונים בשוק.
סיכום נקודות חשובות:
- הערך הוא בשטח, לא רק בנכס.
רמת האוכלוסייה, ביקוש לשכירות ומכירה, ואיכות האזור קובעים את המחיר, לא רק מראה הבית.
- אל תאמינו לחלומות.
תחשבו בגדול, תהיו שאפתניים אבל תדעו את הסיטואציה ותמיד תשתמשו בשכל ובתחושת הבטן.
- תכירו את הפאזל.
הצלחה בנדל״ן דורשת הבנה בקנייה, מכירה, השבחה, השכרה וניהול.
- נדל״ן זה אנשים ושטח.
לפני שמשקיעים כסף, חשוב לבקר במקום ולהבין למה נכנסים.
- תעשה מה שצריך לא מה שאתה רוצה.
הדרך הנכונה היא לעשות דברים כמו שצריך, לא כמו שנוח, כל מקום שיש בו ספק אל תשאיר אותו בלי מענה.
- החלום האמריקאי דורש עבודה קשה.
כדי להצליח, חייבים לרדת לפרטים הקטנים ולהשקיע מאמץ, ולהיות מקצוען בכל חלק בפאזל הנצלני.