השקעות נדל"ן בארה"ב הפכו לפופולריות במיוחד בקרב משקיעים ישראלים בשנים האחרונות, אך המונח "השקעות נדל"ן בארה"ב" הוא כללי ומופשט מידי, ישנם הרבה סוגי השקעות, ולפני שקופצים למים, חשוב להבין מה ההבדל ביניהן ומה מתאים לכם.
במאמר הזה נתמקד בשני סוגי עסקאות – עסקאות תזרים ועסקאות השבחה.
עסקת תזרים – קניית נכס מניב לטווח ארוך (Cashflow)
נכס מניב הוא נכס נדלני המוחזק לתקופה ארוכה ומיועד להניב תזרים מזומנים חודשי משכר דירה. זוהי אסטרטגיית השקעה לטווח ארוך: משקיעים רוכשים נכס מניב (כמו בית או משרד) ומשכירים אותו למשך שנים, במטרה לקבל הכנסה פסיבית יציבה, עליית הערך של הנכס היא יותר בגדר בונוס, וכדי לשמור על תשואה גבוהה, לרוב אנחנו נשקיע בהשבחת הנכס רק את המינימום הנדרש כדי להמשיך להשכיר אותו בסכום הקרוב למיצוי הפוטנציאל שלו.
במקרים רבים של עסקת תזרים כזו, הקנייה נעשית בעזרת מימון חיצוני, כך שאנחנו "בונים" על כך שהחזר ההלוואה יתבסס על התשואה מהנכס.
בעסקת תזרים טובה, תשלומי השכירות גבוהים מהחזר ההלוואה ומייצרים הכנסה קבועה כהכנסה נוספת או להשקעה נוספת.
כמובן שבהשקעה ללא מימון, כל ההכנסה משכר הדירה עומדת לרשותכם.
נשמע מושלם נכון?
אז בואו נדבר על החסרונות…
חסרונות של עסקת תזרים
צמיחה איטית. נכסים מניבים ממוקמים לרוב באזורים מתונים יותר מבחינת עליית ערך, ולכן פוטנציאל ההשבחה שלהם איטי ומוגבל יחסית. במילים אחרות, קשה "לעשות מכה" בנכס מניב.
בנוסף, העלייה בערך הנכס פרוסה על פני שנים רבות. נכון, אפשר "להשביח" אותו אבל זה גם לא היה בתוכנית הכלכלית, גם בא פחות לידי ביטוי בשכירות לעומת מכירה, ויותר מהכל – זה כאב ראש יזמי שממש לא מתאים לכל אחד.
ניהול שוטף: למרות שמדובר בהכנסה פסיבית, בעל נכס מניב חייב להתעסק בניהול הנכס או לשלם לחברת ניהול שתעשה את זה בשבילו. מה זה בעצם אומר? תחזוקה ותיקונים, מציאת שוכרים מתאימים, טיפול בתקלות ובפניות דיירים, גביית שכר דירה והתמודדות עם פינוי דיירים בעת הצורך. או, שחיקה ברווחים ובקרה שוטפת שחברת הניהול עושה עבודה מספיק טובה (ספוילר – היא לא…)
למי מתאים להשקיע בהשקעות תזרים?
השקעה בנכס מניב מתאימה למשקיעים סבלניים המחפשים הכנסה שוטפת לאורך זמן ולא חוששים מההחזקה הארוכה. קלאסי למשקיעים שרוצים "להשאיר משהו אחריהם".
זו השקעה טובה למי שמעדיף סיכון נמוך יחסית ותשואה יציבה, או מי שאין לו צורך מיידי בנזילות ההשקעה.
נכס להשבחה בטווח קצר Fix & Flip
נכס להשבחה הוא נכס הנרכש במחיר אטרקטיבי מתוך כוונה להשביח אותו בזמן קצר ולמכור אותו ברווח. בשפת הנדל"ן האמריקאי זו מכונה עסקת פליפ (Flip) – קנייה, שיפוץ ומכירה מהירה של נכס, בדרך כלל בתוך חודשים ספורים ועד שנה לכל היותר.
זוהי השקעה לטווח קצר שמתמקדת ביצירת רווח הון מהיר ולא בהכנסה שוטפת.
לאחר מכירת הנכס ברווח, ניתן למשוך את הכסף או לגלגל אותו להשקעה הבאה.
המאפיינים של עסקת השבחה הם:
רווח מהיר וחד-פעמי – היתרון המרכזי של פליפ הוא הפוטנציאל לרווח גבוה בפרק זמן קצר יחסית. במקום לחכות שנים עד שההשקעה תניב פירות, משקיע בפליפ יכול לראות את הרווח בתוך חודשים ספורים עם מכירת הנכס.
שחרור מהיר של ההון המושקע – לאחר המכירה, הכסף חוזר למשקיע וניתן להשתמש בו באופן מיידי להזדמנויות נוספות, מבלי להיות "נעול" בנכס לאורך שנים.
חשיפה מצומצמת לתנודות שוק: שוק הנדל"ן לא זז מהר במיוחד. עסקה שמקצה לקצה אמורה לקחת בערך שנה, לא אמורה לחשוף אתכם לתנודות משמעותיות בשוק.
אין התעסקות בדיירים! כל מי שהיה בעל בית מבין שזה יתרון גדול…
טוב, שכנענו אתכם נכון? אז בואו נדבר על החסרונות…
חסרונות של עסקת השבחה
סיכון גבוה וחוסר ודאות: הפוטנציאל לרווח גבוה מגיע עם רמת סיכון גבוהה. בניגוד לנכס מניב שמייצר הכנסה גם בתקופות חלשות, בעסקת פליפ הרווח כולו תלוי בשני אלמנטים מרכזיים –
היכולת להשביח את הנכס בתקציב ידוע, ולמכור בסכום גבוה.
מספיק לראות חצי פרק של כל תוכנית שיפוצים אמריקאית (או ישראלית…) כדי להבין ששני האלמנטים האלה הם לא מובן מאליו…
התעסקות אינטנסיבית בפרויקט: בניגוד לרכישת נכס מניב בשיטת "שגר ושכח", פליפ הוא פרויקט יזמי אינטנסיבי שמצריך המון קשב שלכם. משלב התכנון והעבודה מול קבלנים ועד סטייג'ינג ומכירה.
והזמן עובד לרעתכם: כל חודש נוסף בו הנכס לא נמכר שוחק את הרווח.
דרושים ידע ומיומנות גבוהים: עסקאות פליפ אולי נראות מלהיבות בטלוויזיה, אך במציאות הן מאתגרות ודורשות ניסיון רב.
למי מתאים להשקיע בעסקת השבחה?
נכס להשבחה מתאים למשקיעים בעלי אופי יזמי שאוהבים פרויקטים קצרים ואינטנסיביים ומוכנים לרמת סיכון גבוהה יותר. אם יש לכם את הזמן, הידע או השותפים המקצועיים לנהל שיפוץ וניטור צמוד, ואתם שואפים למקסם רווחים בזמן קצר – אסטרטגיית הפליפ עשויה להתאים לכם.
לעומת זאת, מי שמחפש יציבות ותזרים קבוע או מי שחושש מתרחישי "מה יקרה אם הנכס לא יימכר?", עשוי למצוא את הפליפ מלחיץ מדי. חשוב להיות כנים לגבי הזמן והמשאבים שאתם מוכנים להשקיע והרמה שבה אתם בנויים להתמודד עם אי ודאות ולחץ.
עכשיו – נשאר לכם לבחור
אחרי שהבנתם את המאפיינים, הפוטנציאל, הדרישות והסיכונים של כל עסקה, נשאר לכם לבחור.
התאימו את הבחירה שלכם לא רק לציפיות הכלכליות שלכם, התאימו אותה גם לאופי שלכם, לזמינות, ליכולת להשקיע ולידע שיש לכם ושאתם מוכנים ללמוד.
רגע – יש גם דרך שלישית – הדרך של U.Estate
אנחנו מציעים דרך קצת שונה, עסקאות המשלבות גם השבחה וגם תזרים, שהם אמנם לא קצרות כמו פליפ, אך גם לא נמשכות שנים ארוכות כמו עסקאות תזרים.
אבל החלק הכי טוב בעסקאות שלנו – אנחנו עושים הכל בשבילכם. אתם מתנהגים כמו משקיעים, אבל מרוויחים כמו יזמים.
אם תרצו לשמוע עוד על צורת ההשקעה שלנו – דברו איתנו.
