איפה כדאי להשקיע בנדל״ן בארה״ב?

האם אתם יודעים מי השוכר שלכם?

זו שאלה שכדאי לכל משקיע לשאול. לא חייבים להכיר את השוכר באופן אישי או לדבר איתו בכל חודש, אבל צריך להבין מי מנהל את הקשר איתו ומה ידוע עליו.

1. האם נעשתה בדיקת רקע?
2. האם נבדקה היסטוריית התשלומים?
3. האם יש לו הכנסה יציבה?
4. האם קיים חוזה מסודר?
5. מי עוקב אחרי הגבייה?
6. מי מטפל בתקלות?

אם אתם מחזיקים נכס ביוון, בפורטוגל או בארצות הברית, אבל אין לכם מושג מי גר בו, מי גובה את הכסף ומי מוודא שהנכס נשמר,  אתם לא באמת מנהלים השקעה. אתם פשוט מקווים שהכול יסתדר. השקעה אינה צריכה להפוך לעבודה במשרה מלאה, אבל היא כן צריכה להיות מנוהלת.

שקיפות היא לא קובץ אקסל יפה

כמעט כל השקעה מגיעה היום עם תחזית מסודרת. מחיר רכישה, שיפוץ, שכירות, הוצאות ותשואה צפויה. אבל כל אקסל מבוסס על הנחות.

1. מי קבע את גובה השכירות?
2. האם מדובר בשכירות שנגבתה בפועל או במחיר שמופיע באינטרנט?
3. האם נלקחה בחשבון תקופה ללא דייר?
4. האם הוכנסו תיקונים?
5. האם ההוצאות כוללות ביטוח, ניהול, מיסוי, משפטים ורישוי?
6. מה קורה אם הריבית משתנה?

לפעמים שינוי קטן בהנחה אחת משנה את כל התשואה. לכן, שקיפות אינה רק לקבל מספר. שקיפות היא להבין כיצד הגיעו אליו. אדם שמציג עסקה בצורה מקצועית צריך להיות מוכן להסביר גם מה יכול להשתבש, לא רק מה יקרה אם הכול ילך בדיוק לפי התוכנית.

מיקוד זה שם המשחק

הייתם סומכים על מישהו שמוכר לכם גם מכונות כביסה, גם עציצים וגם מכוניות? כנראה שלא. לא בהכרח כי המוצרים שלו לא טובים, אלא כי קשה להבין במה הוא באמת מומחה. אותו דבר בדיוק בנדל״ן, ובמיוחד בארצות הברית.

יש מקומות שבהם מספיק לחצות רחוב אחד כדי להגיע לשכונה אחרת לגמרי. בתי הספר משתנים, האוכלוסייה משתנה, רמת הביקוש משתנה, ולעיתים גם החוקים, המיסוי וההתנהלות מול העירייה נראים אחרת. לכן, מיקוד הוא לא סתם מילה יפה. הוא חלק מהיכולת לזהות עסקה טובה באמת.

להתמקד באזור מסוים פירושו לחיות ולנשום אותו. להכיר את הרחובות, את השכנים, את בעלי המקצוע, את העירייה, את החוקים, את סוגי הנכסים ואת תוכניות הפיתוח העתידיות. לדעת איזה רחוב מבוקש יותר, היכן קשה למצוא דיירים, איפה עומד להיפתח מרכז מסחרי ואיזו שכונה מתחילה להשתנות עוד לפני שזה מופיע בכותרות. לאנשים יש נטייה להתפזר. לקנות נכס אחד פה, עסקה אחרת שם, ואז לעבור לשוק הבא כי מישהו אמר שהוא “חם”. ולפעמים זה גם מצליח. אבל בהרבה מקרים, בנדל״ן, מיקוד הוא ההבדל בין מי שרק משתתף במשחק לבין מי שבאמת מוביל אותו.

כי למי לדעתכם מגיעות העסקאות הטובות קודם? למי שבמקרה הגיע לעיר השבוע, או למי שנמצא שם בכל יום, מכיר את המתווכים, מדבר עם בעלי הנכסים ומתיידד עם השכנים? ברוב המקרים, השכן ששוקל למכור יפנה קודם לאדם שהוא כבר מכיר. המתווך ירים טלפון למי שעובד איתו באופן קבוע. הקבלן יעדכן את מי שנמצא בשטח על נכס שעומד להתפנות. לא בהכרח כי אותו אדם טוב יותר מכולם, אלא פשוט כי הוא שם. הוא נוכח. הוא מכיר. הוא זמין. והוא כבר חלק מהשוק המקומי.

מיקוד גם מאפשר לצבור יתרון שקשה מאוד להעתיק. אחרי שביצעתם כמה עסקאות באותו אזור, אתם כבר יודעים כמה באמת עולה שיפוץ, כמה זמן לוקח לקבל אישור, כמה שכר דירה אפשר לקבל בפועל ואיזה בעל מקצוע באמת עומד במילה שלו. כל עסקה מלמדת אתכם משהו שמשרת את העסקה הבאה. לכן, מבחינתנו, מיקוד הוא לא מגבלה. להפך. הוא זה שמאפשר לפעול מהר יותר, להכיר את הסיכונים מוקדם יותר ולזהות הזדמנויות שאדם מבחוץ פשוט לא יראה.

מיקוד זה לא צחוק. בנדל״ן, לפעמים זה כל ההבדל בין למצוא עסקה לבין לקבל עליה טלפון לפני כולם.